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2017年中山樓市關鍵詞:限購令 穩房價 競配建

滾動新聞南方日報2017-12-29 08:51

[摘要]“2017年,市場情緒跌宕起伏,實際交易量價齊穩。”有本土房地產從業者這樣概括今年的中山樓市。

“2017年,市場情緒跌宕起伏,實際交易量價齊穩。”有本土房地產從業者這樣概括今年的中山樓市。這一年里,調控政策首次在中山出臺,調控手段層層加碼,限購、限貸、限價、限簽——四招一出,自2015年下半年以來火熱的樓市迅速變得平穩;這一年,一眾新老房企縱橫捭闔,忙于在中山拿地布局各顯神通。

臨近歲末,筆者借3個關鍵字,為大家梳理2017年的中山樓市。

伍杰

關鍵字1:“限” 限購當前,樓市成交變化大

3月26日,中山市發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》,其中的焦點是限購,按照規定,本市戶籍居民家庭擁有三套房及以上的,暫停向其銷售新建商品住房;限外,非本地戶籍購買首套商品住房,需提供半年社保或個稅證明;限貸,深化差別化住房信貸,首套房的首付比例從20%提至30%;限價,對申報的新建商品住房平均銷售價格明顯高于項目前期成交價格或周邊同類型在售商品住房平均交易價格的,實施價格指導。

樂有家中山區域總經理李功鎮說,今年4月開始,中山新房成交“量價齊跌”,市場熱度明顯回調,二手市場反映有所滯后,但也在七八月開始保持平穩。

根據中山國土局統計數字,今年1—4月,中山一手住宅成交量分別是5366套、1557套、4139套、3085套,4月之后,最高成交量為7月的2074套,最低為5月的624套。照此推算,2017年,中山一手住宅成交僅為2.5萬套左右。對比2016年的14.4萬套,交易量大幅下滑83.6%。

關鍵字2:“穩” 調控效果顯著 價格趨于穩定

2016年以來,珠三角各地紛紛出臺樓市調控政策。從數據來看,中山的調控效果最明顯,伴隨成交量大幅減少,整體房價趨于穩定。

調控政策甫一出臺,兩年來一路上揚的中山房價開始松動,首次開盤的新項目價格變得符合市場預期,部分加推項目的價格有所回落,一些曾經賣到1.8萬元/平方米的樓盤價格降到1.3萬元/平方米,一些曾經1.5萬元/平方米一房難求的樓盤價格回到1.2萬—1.3萬元/平方米。

以南區板塊為例,2016年末,該區域幾個在售項目如錦秀藍山、越秀星匯云錦和正邦華顥豪庭等市場叫價一度達到1.8萬元/平方米。目前,該區域成交均價在1.3萬—1.5萬元/平方米。在泛城區區域,博愛七路的東方名都等今年初的價格是1.8萬元/平方米,全年幾乎沒有調整。鎮區情況基本相似,市場熱度較高的三鄉鎮年初出現數個“時光盤”“日光盤”,“千人認籌搶購百套房源”的情況屢屢出現,但今年3月以來,整體起售價格下降1000—2000元/平方米。

合富研究院高級分析師謝仲娟介紹,或許是迫于年終沖刺的壓力或資金壓力,年末出現了部分特價房源和項目,中山房價回歸理性的跡象明顯。

關鍵字3:“競” 土拍市場熱鬧外地開發商成主角

隨著28日小欖一塊8000平方米的商業地塊被自然人以4200萬元的總價競得,2017年中山土地公開交易正式收官。據中山新浪樂居統計,2017年中山通過公開招拍掛商業、商業住宅土地共31宗,總金額約131.7億元。

今年中山市場告別了高熱場面。面對市場預期較高、可能產生高價地的傳統出讓住宅用地,中山發揮土地供應對房地產市場源頭調控作用,在加大住宅開發用地供應量的同時,采取“限地價+競配建”的方式穩定房價市場預期。

2016年11月29日,中山首次試水“限地價+競配建”的土地出讓模式。中山國土局掛出7塊土地進行拍賣,其中6塊首次設立最高成交限價,并且規定“地塊交易單價達最高限價6000元/平方米后停止競地價,改為競投配建的商品房面積,配建的商品房須無償移交給中山市政府。”今年幾乎所有商住用地拍賣都延用這種模式。

從2017年中山土拍情況不難發現,在招拍掛市場已經難以看到本地開發商的身影。在2017年公開交易的31宗地塊中,僅有5塊由本土開發商競得。此外,除了國土局和交易中心的土拍,連司法拍賣市場都基本是外地開發商的身影,碧桂園、敏捷、惠州立信通實業等公司通過司法拍賣市場競得地塊。

本土開發商的黯淡,映射出的是外來開發商對本土市場的“虎視眈眈”,除了早年在中山布局的遠洋地產、碧桂園、敏捷、中海、恒大、時代等,今年中山還迎來融創、卓越、旭輝、美的、佳兆業、福晟等知名開發商的首次進駐。7年來首度回歸中山的碧桂園目前正以星火燎原之勢在中山拿地,2017年在國土局和交易中心的土地拍賣中,碧桂園競得5宗地塊,此外,碧桂園通過司法拍賣競得南區一宗地塊。截至目前,碧桂園在中山已手握至少17宗地塊。

2018年中山樓市或“以穩為主”

三個關鍵字未能概括中山房地產市場的2017年。今年以來,房貸進一步收緊,首付比例上升,貸款周期延長,不少市民對樓市望而卻步。此外,住宅全裝修逐漸成為項目開發的主流模式。

展望2018年中山房地產市場,業內人士預期仍會“以穩為主”。“限購政策出臺是今年整體樓市趨于平穩的關鍵。”李功鎮認為,從大環境看,2018年中山樓市的整體調控措施難有松動空間。“政策的延續將使市場維持現狀。此外,對比周邊區域,從絕對單價上看,中山的房地產市場仍然保持理性。”

“政策維持、土拍看好、量價微漲、供應平穩。”謝仲娟則預測2018年的中山樓市各項數字將會有微量上漲,“整體市場熱度會比今年有一定提升。”

(南方日報)

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